airbnb大阪で新規参入するための4つの必須条件で考察してみた

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airbnb大阪で登録した場合、新規参入するためにはどうしたらいいでしょうか。

2015年の民泊元年から大阪で爆発的に増え続けるairbnbの競合民泊の多くをかき分けて、

自らの民泊物件をマーケティングしていく方法を4つの条件で考察してみました。

大阪だけでなく、すべてのリスティングでも通用する内容で書いています。

 大阪でairbnbするための必要な条件

  1. 立地
  2. 価格
  3. 物件
  4. 評価

 大阪でairbnbするなら1.立地条件は必須

立地条件が必ず必要なことは誰が考えても明らかですが、具体的にどういった条件までOKでしょうか。

  1. 駅からの距離
  2. 物件のわかりやすさ
  3. 安全性

後々の評価に関わる事としても上記の3点は必要だと考えられます。もちろん駅から距離は

近い方がいいのです。結論から言うと、駅から徒歩10分を超える物件は論外です。

リスティングには不向きです。

旅行客の傾向ですが、大きなリュックを背負ってくるバックパッカーばかりではなく

むしろ、大きなキャリーケースもしくはスーツケースをゴロゴロと引っ張ってくるゲストが

多いです。

キャリーケースを引っ張って、10分以上歩くというのは想像以上に大変です。天気が悪い日も

ありますから、傘をさしながら20キロ近くのスーツケースを引っ張って物件に到着したとしても

きっとゲストは満足はしないでしょう。足はパンパン、腕はアスファルトの振動でびりびりです。

大きな時計が見えますか?その建物が本日の宿泊施設です。

airbnbにおいて競合より有利な条件で展開する場合、リスティング物件は駅から徒歩5分以内が適切です。

ゲストが物件を選択する場合において徒歩5分以内であれば、それほど遠いとは思わないでしょう。

逆に駅から近すぎる物件は、線路の音や繁華街の場合が多く、うるさいと苦情になりやすいので

こちらもやめておきましょう。

どんな駅からでも徒歩5分以内のリスティング物件が必須

大阪でairbnbするなら②物件のわかりやすさが必須

リスティングは、一番上のお部屋です。

近年は、iPhoneなどのデバイスやスマートフォンの普及で街中でも地図アプリが使用できるように

なりました。

しかし、外国人ゲストが日本国内でSIMカードを購入していないことも多く、

wi-fiスポットがない街中では、地図アプリを使用できないこともあります。

物件の場所がわからない場合、ゲストはその周辺まで来ることができても

物件が判断できないので探す手段がありません。先に記述したとおり、wi-fiスポットがない

場合においては、スマートフォンすら使用することができないので

ゲストはどうすることもできないのです。

駅から5分って聞いてたんだけど。ここはどこかな。

最悪の場合は、リスティング物件が発見できず、ゲストが代替のホテルに宿泊してしまい、

後日ホテル代を請求されるといったこともありえます。

キリンのあるマンション

路地の中にあるような物件や外観がわかりにくい物件は、リスティングには向いていません。

わかりやすい角地にある物件や庭にキリンが置いてあるよう物件を探しましょう。

ゲストは迷わないはずです。

大阪でairbnbするなら③安全性が必須

雨はしのげますよ。

日本国内は海外と比べると比較的安全とは言えますが、危険な地域も実際は多くありますよね。

大阪でいうと、西成のドヤ街の周辺は危険で有名です。昼間からワンカップ酒をもったおっさんが

うろうろしているような場所ですから、こういった場所ではリスティングはしない方がいいです。

夜になって真っ暗な細い道を通らないといけない物件もダメです。街灯が沢山ついていて、

人通りが多い道に面している物件を選択しましょう。

全部同じ形の家だと探しようがない

女性だけの外国人旅行者(外国女子は勇気がある)もけっこう多いです。安全面に関しては、

ホストが物件を選択する際にしっかりと考えておく必要があります。

街灯が沢山設置してある道、人通りの多い道に接している物件が必須

条件の悪い物件は賃貸料金が安いですが、リスティングには向いていないことが多いです。

airbnbはビジネスです。競合に勝つためには、有利な状況で運営する必要があります。

大阪でairbnbするなら2.価格設定は必須

世界初。宿泊料金が重量で決まる宿

価格はどうやって決めたら良いでしょうか。物件のリスティングタイプよって

価格は大きく違ってきます。シェアなのか、個室なのか、貸切なのかという違いです。

今回は全般のリスティングに通用する方法で考えていきます。

まずはairbnbでリスティングしようとしている地域の価格を調査してみましょう。この時に

注意する事が3点あります。

  1. 最低価格
  2. 最高価格
  3. 評価が一番多い物件の価格

1.最低価格を調査する

airbnbは安かろう悪かろうでもない状況

ゲストはairbnbで物件を探すときに、airbnb内にある価格スライダーのタブを使って

物件を探します。予算の中で一番気にいった物件を予約すると思いますので、最低価格の

物件がどの程度のレベルでリスティング展開しているか調査しておきましょう。

最低価格で調査した物件より自分のリスティング物件が駅から遠く、物件の内容が良くない

場合はゲストは予約してこないでしょう。駅から遠くても、リスティング内容で勝てる根拠が

あれば展開するべきです。

2.最高価格を調査する

ダイヤモンド級のリスティングにしてみよう

最高の価格を調査しておくことをオススメします。リスティングするホストは

airbnbを始める前に一攫千金を夢みがちです。

シーズンによって価格は全く違いますが4月上旬の第一週目のサクラのハイシーズンと

サマーバケーションのシーズン(8月全般)が一番価格が高い時期です。

自分のやろうとするリスティングに似ている物件のハイシーズン価格を見ておきましょう。

後発で始めたリスティング物件が、既存物件の価格を上回って価格設定ができる場合は

ほとんどないでしょう。

 

キリンがいる個性

 

 キリンが家にいるとかなら話は別です。

大阪でairbnbするなら3.評価が一番多い物件の価格を調査

5つ星以上の評価ならOK牧場

Airbnbは評価が多い物件を優先的にリスティング表示する傾向があるようです。

集客が上手にできているリスティング物件は評価が沢山ついていますので、必ず

チェックしておきましょう。

オーナーホストのホスピタリティや物件の内容、駅からの距離、物件の個性など

ゲストが残したコメントでその物件の質がわかるはずです。

後発ではじめたリスティングは評価が全くついていない状態からのスタートになります。

同じレベルで物件をリスティングしたとしても、どうしても評価の多い方にゲストは

予約してしまいます。先にはじめた方が絶対有利になります。

全然もうからへんやん。誰やairbnb儲かるって言ったんは!

物件の評価、レビュー数が集まるまで、近隣のリスティング物件より3割以上は価格を下げて

展開しましょう。この間は、トントンもしくは赤字覚悟になります。

競合が少ない2015年の当初では、先にやったもん勝ちでしたが

2017年現在では、物件の内容や駅からの距離、価格の安さがとても重要になっています。

ゲストがairbnbを利用して絶対に得をするという状況をすべて満たしたリスティング物件が

勝ち残れるはずです。

airbnbで船借切りのリスティングとかありかも

airbnbリスティング物件の競合は、airbnbの登録物件だけではなく、近隣のゲストハウスや周辺の

既存ホテルにも及びます。

ホテルより安く、ゲストハウスよりプライベートが守れて、なおかつ立地も便利な場所にあり、

ホストも親切で素晴らしいホスピタリティを有していないといけないのがairbnbの現在です。

今月も経費で赤字やわ。airbnbやるって言ったの君だったよね?→。。。

その条件をクリアして、3か月~半年以上の赤字覚悟で評価レビューを集めないといけません。

個人の新規参入は、かなり難しいairbnbの現状ですが、やるからには情熱と戦略をもって、

戦うしかないですね。

まとめ

大阪だけではなく、日本全国で新規参入の壁は高くなってきているが、

ゲストが宿泊したい条件を満たして、なおかつ個性のあるリスティングができれば

airbnbの経営は難しくはない。評価が集まるまでの間、しばらく赤字の覚悟が必要。

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